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警惕!只顾业绩的违规,正在毁坏大房企

田傲云2020-08-31 15:14:18来源:中房报

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  8月21日,广州绿地柏玥花园(现已更名为绿地云央) 再次聚集起购房业主,要求“给个说法”。

  事件起因于2018年7月,绿地控股集团有限公司(以下简称“绿地”)在广州市白云区开发的绿地柏玥花园正式开盘,尽管商品房单价可以与白云市区的房价持平,但由于绿地承诺所购房屋均加建赠送一个房间,有不少人买了房子。

  公开资料显示,绿地柏玥花园是原绿地广东事业部下辖子公司广州市泰伟房地产开发有限公司开发建设,规划户数共719户。截至目前,已对外销售166套房子。

  令业主意想不到的是,今年7月28日,绿地方面口头通知他们不能兑现之前赠送房间面积承诺,并告知原定于今年年底交付的房屋将延迟半年交楼。此后,业主与绿地多次协商未果。

  8月27日,记者就此事致电绿地柏玥花园项目销售总监,对方称自己不负责项目售后事宜,会让相关同事联系记者。截至记者发稿,绿地未作回应。

  值得注意的是,这类事件对原绿地广东事业部来说并非个案。今年1月6日,广州增城绿地珑玥府承诺向业主赠送的房间被城管局认定违建,并被予以强制拆除措施。此前绿地方面一直向珑玥府业主隐瞒赠送房间系违建的事实。

  销售业绩未达标被认为是上述事件发生的导火索。一位接近原绿地广东事业部的相关人士告诉记者,广东市场竞争激烈,为加快住宅销售进度,原广东事业部总经理陈志华提出了买房即搭板加建赠送面积。

快3正规平台  记者获得的一份绿地内部文件也佐证了相关人士的说法,文件显示:绿地集团在审计中发现,广东事业部领导层决策错误,对当地政策理解和执行发生重大偏差,在珑玥府和柏玥花园项目中,通过项目竣工验收后违章搭板加建赠送面积,缺乏规则意识和风险意识。对广东事业部及原总经理陈志华进行通报批评。

  绿地内部,显然也希望能打破这个广东区域业绩不达标的僵局。2019年下半年,绿地就对粤港澳地区的业务进行了初步整合,将原广东事业部并入绿地香港旗下,陈志华不再担任广东事业部总经理。

  无法兑现的承诺

  离原定于2020年12月31日交房的日子,虽然还有4个月,但截至目前,绿地柏玥花园项目只完成主体结构,且从今年过年时便已停工,至今未有复工迹象。

快3正规平台  “绿地柏玥花园距离市区比较远,当时购买的时候周边都是工厂和荒地,3。9万元/平方米的单价并不便宜,这个价格可以与白云市区的房价持平,如果不是承诺我们所购房屋均加建赠送一个房间,根本不会有人买。”多位购房人表示,只有加上赠送面积后,才将单价分摊了下来,再加上是由国企开发建设的高端项目,他们才决定入手,尽管赠送面积不计入房产证里。

  记者在业主提供的一份宣传资料中注意到,绿地柏玥花园在前期宣传中,确实写有“户均多送一间房,户均超30%赠送率,户均赠送超30平方米,给予全龄段空间享受”。

快3正规平台  “我是2019年4月买的房,直到签合同,才发现赠送面积也没有写进购房合同里,而是让我另外签署一份《商品房改造协议》,其中规定了房间的大小和施工要求等,并承诺加送房间会在精装修之后交付给我。”业主代表刘海华告诉记者。

快3正规平台  办理完购房手续后,刘海华就等着到第二年收房。未料不仅没等到好消息,还收到了“之前赠送房间面积的承诺无法兑现,并且房屋将延迟交楼至2021年5月31日”的口头通知。

  与他同样遭遇的还有165户业主。据多位业主回忆,今年6月,由于项目迟迟没有动工,有部分业主就前去了解情况,从开发商口中得知,之前赠送房间面积的承诺无法兑现。

  到了7月28日,绿地开始告知业主无法兑现赠送房间面积的承诺以及要延期交房,至于为什么无法兑现承诺,绿地并未提及。

  “尽管绿地没有正面回应具体原因,但我们从多方了解到,是因为加建赠送的房屋属于违规改造,相关执法部门不允许他们这样做。” 刘海华说,绿地或许知道这样做并不合法,所以一直在规避风险,“几乎所有业主签订的改造协议都在开发商手中,只有3个业主手里有商品房改造协议。”

  对于如何解决业主利益受损的情况,绿地目前初步拟定了两种解决方案:对于愿意退房的业主,在签订退房协议后,60个工作日将退还购房款;对于不愿意退房的业主,将补偿部分面积差的房款,同时业主要接受延期交楼,绿地方面不额外就延迟交楼进行补偿。

  显然,这两种解决方案,大部分业主并没有买账。根据不完全统计,166个业主中,有13个业主接受了绿地的处理方法。

  “不买账是因为这两种方案对我们很不公平,也是绿地拒绝承担违约责任的表现。”刘海华告诉记者,第一种退房退款方案要求业主自行还贷后才能办理退房手续,条件及其苛刻,并且绿地方面拒绝赔偿业主按揭利息、首付款利息及手续费等损失。第二种不退房补偿方案中的补偿面积差普遍小于实际面积差,补偿款的退还时间还要延至交楼后的60个工作日,甚至还要接受绿地不额外就延期交楼进行赔偿。

  协调不出的结果

  双方多次沟通无果后,业主对绿地违规行为进行了投诉。

  8月12日,政府相关部门在绿地柏玥花园营销会议室组织召开了第一次协调会,广州市房产交易监管中心、白云区住建交通局、白云区市场监督所、龙归街道办综治科等相关部门齐聚现场,并在会议上要求绿地方面在8月19日前拿出方案,及时做出整改。

快3正规平台  协调会上,业主代表围绕“绿地存在合同违约、虚假宣传、退房退款补偿方案、无故延期交楼”等问题向开发商代表一一发问,诉求重点就是请绿地以书面形式告知业主有关违约事实,归还部分业主与之签订的商品房改造协议原件等文件,并重新拟定新的补偿方案。

  “其实最让我们无法接受的是,不管是无法兑现承诺,还是给出的补偿方案,开发商一直都是口头通知,没有任何纸质凭据,这根本不具备约束力。”刘海华告诉记者。

  此外,对于绿地给出的两种补偿方案,大多数业主认为这是霸王条款,拒绝接受。“大家都是平民百姓,没有几个人可以付全款,现在绿地作为违约方,应当主动去承担退房的相关工作及其费用,而不是说让业主把剩下的70%贷款都付了再去找绿地退房。”

  有业主代表在协调会上提出,“买房到现在,我们都付了十多万元的利息,这个利息肯定是要绿地赔偿,如果退房,那也要退利息。”

  也有主张不退房的业主代表表示,“如果不退房,先不说退款金额是否合理,为什么还要我们接受延期交楼?如果是无故延期交楼,那就按合同来,该赔偿就赔偿。如果绿地不需要就延迟交楼进行补偿,万一到明年5月还是无故延期,我们是不是也要一直等下去?”

  面对业主代表一连串的问题,绿地方面并没有回应,场面一度变得紧张起来。有政府部门领导突然站出来说,“按道理说,我们不对赔偿方案做评判,主要由你们双方自行协商,但我觉得业主的诉求并不过分。因为你们公司的失误,你们的违规造成了业主的困惑,所以绿地一定要重视这个事,你们回去后也要向公司汇报,要拿出一个可行的解决办法,这才真正解决问题。”

  8月18日,绿地出具了一份告知函,表示对于项目可能存在交付中的问题,公司非常重视,将积极面对问题,并经过多次讨论后提报解决方案。

  “非常敷衍。”这份告知函并没有得到业主的认可,“告知函并未对我们的诉求做出任何回应,也没有告知我们相关违约事实。”

快3正规平台  8月21日,政府部门再次组织召开第二次协调会,绿地方面仍然就以上问题没有发表任何意见。

  只顾业绩的违规,为什么盛行

  绿地柏玥花园事件并非孤例,在广州增城,绿地珑玥府也出现了同样的因无法兑现赠送面积的承诺,引发了业主维权。

  今年1月6日,广州增城绿地珑玥府承诺向业主赠送的房间被城管局认定为违建,并被予以强制拆除措施。期间,绿地一直向珑玥府业主隐瞒赠送房间系违建的事实。

  原绿地广东事业部销售业绩未达标,被认为是此类事件发生的导火索。一位接近原绿地广东事业部的相关人士告诉记者,广东市场竞争激烈,而绿地近几年在广州核心地段的住宅项目较少,增城绿地珑玥府和白云的绿地柏玥花园项目远离中心区,且配建大量保障房,看中的人并不多。业绩重压之下,陈志华想通过“买房即送房”来提高竞争力,但没想到不仅没有提高去化率,反而埋下了雷。

  记者获得的一份绿地内部文件佐证了该人士的说法。文件显示:绿地集团在审计中发现,广东事业部领导层决策错误,对当地政策理解和执行发生重大偏差,在珑玥府和柏玥花园项目中,通过项目竣工验收后违章搭板加建赠送面积,缺乏规则意识和风险意识。其中,珑玥府项目已被政府给予行政处罚。

  这份文件还提到,广东事业部无视集团有关规定,对房地产销售业绩弄虚作假,假单数额巨大,影响恶劣。广东事业部无视集团通报批评,继续采用冒名顶替方式违规发放营销总经理大单佣金。时任事业部总经理陈志华无视集团既有薪酬管理规定,擅自承诺商管负责人高额薪酬,并通过向施工单位借款发放差额部分工资,严重违反集团薪酬管理体系。

  绿地广东事业部自2010年成立以来,销售增长速度并不突出。在业内看来,绿地在广东商业项目比较多,住宅项目比较少,而商办物业前期需要沉淀大量的资金、时间和人力成本,短期内难以盈利。

  数据显示,2015年,绿地实现合同销售金额2301亿元,广东仅占比5.2%。为进一步做大做强广东区域,2016年,绿地决定换帅,调任曾成功开拓绿地北京市场的陈志华执掌广东,并定下了300亿元的年销售目标。

快3正规平台  显然,这是一场硬仗。官方资料显示,2011年至2015年,原绿地广东事业部的销售业绩分别是7亿元、26亿元、72亿元、120亿元、140亿元。年销售300亿元的目标并不好完成。

  在业绩重压之下,绿地广东事业部做出了诸多违反规定的行为。分析人士称,2017年,“3•30”政策给广东商办市场带来重击,主要在广州布局商办项目的绿地,其项目销量深受影响。此外,住宅项目地处偏僻区域也导致去化困难。

  绿地内部,显然也希望能打破这个广东区域业绩不达标的僵局。2019年下半年,陈志华不再担任原广东事业部总经理。

  今年2月12日,绿地对中层管理人员进行职务调整,这也是近年来最大规模人事调整,在这轮调整中,广东事业部不复存在。一周后,绿地香港发布通知,成立绿地香港湾区投资管理公司(以下简称“绿地湾区公司”),重新整合华南地区的资源及管理架构。

  绿地湾区公司表示,成立的目的是进一步推进落实绿地集团粤港澳大湾区发展战略,整合区域优势资源,推进各项业务更快更好发展。(应受访人要求,文中人名皆为化名)

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